Diferencial de hipoteca: qué es y cómo te afecta

¿Qué es el diferencial de una hipoteca?

El diferencial es un porcentaje fijo que se suma al índice de referencia, habitualmente el euríbor a 12 o 6 meses, para determinar el tipo de interés de una hipoteca variable o mixta. Este margen lo establece cada entidad financiera y se mantiene constante durante toda la vida del préstamo.

Cuando hablamos de qué es el diferencial de una hipoteca, nos referimos a la parte del interés que depende directamente del banco, no del mercado. Su función es asegurar una rentabilidad mínima para la entidad, independientemente de cómo evolucione el euríbor.

En el caso de las hipotecas a tipo fijo, este concepto no se aplica como tal. Aunque a veces se mencionan para comparar condiciones, técnicamente no existe un diferencial hipoteca fija, ya que el interés pactado es único y no varía.

¿Cuál es la relación entre el diferencial y el euríbor?

La relación entre ambos componentes es directa. En las hipotecas variables, el tipo de interés que se paga se calcula como la suma del euríbor vigente más el diferencial establecido por el banco. Esta suma determina el tipo de interés nominal.

A esta combinación se le conoce como euríbor, ya que el porcentaje fijo se añade al índice de referencia. Como el euríbor cambia con el tiempo, puede subir o bajar, la cuota de la hipoteca también se ajusta periódicamente. El diferencial de hipoteca, por lo contrario, no cambia.

Por este motivo, incluso si el Euríbor baja, un diferencial elevado puede seguir encareciendo el préstamo. En cambio, un margen competitivo permite mitigar el impacto de posibles subidas del índice de referencia.

¿Cómo calcular el diferencial de una hipoteca?

Para calcularlo, lo más recomendable es revisar la ficha de información precontractual que proporciona el banco. En ella se indica el índice de referencia (habitualmente el Euríbor), el porcentaje del diferencial aplicado y la frecuencia de revisión del tipo de interés.

La fórmula para calcular el tipo de interés es simple: Tipo de interés nominal (TIN) = Euríbor + Diferencial

Por ejemplo, si el euríbor está en el 3,20% y el diferencial pactado es del 1%, el TIN final será del 4,20%.

Imaginemos una hipoteca de 180.000 euros a 25 años con un interés del 4,20%. La cuota mensual estaría en torno a los 969 euros. Si en lugar de un diferencial de hipoteca del 1%, el banco ofreciera un 0,60 %, el TIN bajaría al 3,80% y la cuota mensual sería de unos 940 euros. La diferencia acumulada en intereses a lo largo de los años puede ser notable.

Tipos de diferencial de hipoteca

El papel de este porcentaje juega un papel diferente en cada tipo de hipoteca. A continuación, se detalla su impacto según si la hipoteca es variable, mixta o inversa.

Diferencial de hipoteca variable

El diferencial de una hipoteca variable se aplica durante la fase variable del préstamo, que habitualmente comienza tras un período inicial a tipo fijo. Este diferencial, que permanece constante durante toda la vida del préstamo, se suma al índice de referencia, normalmente el Euríbor, en cada revisión periódica.

Las revisiones suelen realizarse cada 6 o 12 meses. En cada una, si el Euríbor ha subido o bajado, la cuota mensual se ajusta en consecuencia.

Por ello, es fundamental que el diferencial no sea elevado: cuanto más bajo sea, menor será el impacto de una subida del índice de referencia sobre el coste total de la hipoteca.

Diferencial de hipoteca mixta

En las hipotecas mixtas, el préstamo combina un primer tramo a tipo fijo con una segunda fase a tipo variable. Durante el periodo inicial se aplica un interés fijo, sin diferencial. Es en la etapa variable cuando este se empieza a calcular, sumando el Euríbor al margen acordado con la entidad.

Por tanto, al analizar este tipo de hipoteca, conviene tener en cuenta tanto el tipo aplicado durante los primeros años como el diferencial previsto para la fase posterior. Si este último es reducido, la cuota mensual puede mantenerse en niveles más asumibles a largo plazo.

¿Cómo evitar un diferencial de hipoteca abusivo?

Es importante comparar diferentes ofertas hipotecarias para evitar aceptar un diferencial de hipoteca abusivo. Aunque no existe una regulación que impida aplicar determinados márgenes, hay ciertos rangos que se consideran fuera del mercado.

Para conseguir condiciones más favorables, es recomendable:

● Revisar las ofertas de distintas entidades.
● Negociar con el banco presentando un perfil solvente.
● Aprovechar bonificaciones por contratar productos combinados (seguros, nómina, tarjetas).

Por ejemplo, una entidad puede ofrecer un diferencial de hipoteca del 0,85% si se contrata el seguro de hogar y se domicilia la nómina. Sin estos productos que bonifican el tipo de interés, el porcentaje podría subir al 1,50%.

Sin embargo, los productos bonificados también tienen costes, por lo que conviene revisar la TAE, que refleja el coste total real del préstamo incluyendo gastos y comisiones.

En algunos casos, una hipoteca con un diferencial más alto, pero sin productos vinculados puede ser más económica que otra con uno bajo, pero con seguros o tarjetas de coste elevado.

Negociar el diferencial, leer toda la documentación precontractual y hacer simulaciones completas ayuda a evitar sobrecostes y elegir la opción más adecuada según el perfil de cada persona. Si estás pensando en adquirir una hipoteca y te preocupa el diferencial, te animamos a echarle un vistazo a nuestra hipoteca inversa para propietarios o la hipoteca inversa para herederos de EBN Banco.